Los extranjeros generalmente pueden comprar casas, apartamentos y propiedades comerciales en España sin ser residentes. El proceso está abierto a nacionales de la UE y no de la UE, pero la propiedad no le da automáticamente el derecho a vivir en España. Antes de firmar cualquier cosa, organizar asesoramiento legal independiente, comprobar cómo se impondrá la compra y confirmar que la propiedad tiene un historial legal y de planificación limpio.

Consiguiendo una NIE

El Número de Identidad de Extranjero, o NIE, es el número de identificación extranjero utilizado para compras de propiedades, archivos de impuestos, cuentas bancarias y muchas otras transacciones formales. Usted puede solicitarlo en España a través de una oficina de Policía Nacional o, en algunas circunstancias, a través de un consulado español en su país de residencia. Las aplicaciones generalmente requieren un formulario completo, identificación, el pago de tarifas correspondiente y evidencia de por qué necesita el número, como un acuerdo de compra o búsqueda de propiedades.

Un NIE no es un permiso de residencia. Te identifica con fines administrativos y fiscales, así que no asumas que obtener una concesión de visa o permiso para permanecer en España.

El proceso de compra

Una vez que haya encontrado una propiedad, su abogado debe obtener un reciente nota simple del Registro de Tierras. Esto muestra al propietario registrado, hipotecas, licencias, restricciones y la descripción legal. Su abogado también debe comprobar el estado de planificación, licencias, cargos no pagados de la comunidad, recibos de IBI, obligaciones de alquiler, derechos de uso y si el edificio cumple con las normas regionales y municipales.

Un acuerdo de reserva puede retirar temporalmente la propiedad del mercado. El contrato preliminar más importante es a menudo el contrato de arrasNormalmente registra el precio, el plazo, el depósito y las consecuencias si cualquiera de las partes se retira. Arras penitenciales comúnmente permiten al comprador perder el depósito o el vendedor para devolver el doble, pero el texto importa. No pague un depósito sustancial antes de que se entiendan los cheques legales y las condiciones hipotecarias.

Al finalizar, las partes firman la escritura pública de venta, conocida como escritura pública, ante un notario español. El comprador normalmente paga el saldo, el vendedor entrega las llaves y la escritura está autorizada. El notario verifica la identidad, la autoridad y la transacción, pero el notario no es un sustituto del abogado de un comprador independiente y no realiza cada planificación o cheque comercial.

Una vez terminado, la escritura se presenta a la Registro de la Propiedad. El registro protege su propiedad contra reclamaciones posteriores y actualiza el registro público. El proceso de registro puede durar semanas o más dependiendo de la oficina y si se necesitan correcciones. Mantenga la escritura, recibos de impuestos, información del Registro de Tierras, certificado de energía y documentación comunitaria de forma segura.

Impuestos al comprar

El impuesto depende principalmente de si la propiedad es nueva o una reventa, su ubicación y las circunstancias del comprador. Para una reventa, el comprador generalmente paga Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tarifas y soportes establecidos por la comunidad autónoma. La tasa es comúnmente dentro de una amplia gama de aproximadamente 6% a 11%, aunque las normas regionales, el valor de la propiedad y los relieves pueden producir diferentes resultados. El ITP se calcula generalmente utilizando el valor de referencia tributaria aplicable u otra base legalmente requerida, no simplemente el precio que esperaba pagar.

Para un nuevo hogar comprado por un desarrollador, el comprador generalmente paga IVA, generalmente 10% para una vivienda estándar y 4% para ciertos hogares protegidos oficialmente. El comprador también debe Actos Jurídicos Documentados (AJD), una obligación de sello regional aplicada a la escritura, con la tasa variable por comunidad autónoma y circunstancias. Propiedad comercial y parcelas pueden seguir diferentes reglas de IVA y transferencia de impuestos, por lo que obtener asesoramiento específico antes de intercambiar contratos.

IBI, el impuesto anual de propiedad, se cobra por el municipio donde se encuentra la propiedad. Se calcula a partir del valor catastral y la tarifa local, en lugar de directamente del precio de compra. El contrato de venta debe indicar cómo el IBI del año es asignado entre comprador y vendedor, mientras que los registros de la autoridad local y los arreglos de débito directo deben ser revisados después de la terminación.

Otros gastos al presupuesto

Además del impuesto de compra, permite aproximadamente 1% a 2% para notarios, Registro de la Tierra y gastos administrativos en una transacción directa, aunque la cantidad final varía. Los honorarios legales independientes se pueden cobrar como una cantidad fija o como porcentaje, a menudo alrededor del 1% más IVA dependiendo del valor de trabajo y propiedad. Los honorarios de los agentes de propiedades están normalmente acordados con el vendedor, pero confirma si cualquier cargo de comprador se aplica. Traducción, poder de abogado, encuesta, valoración y costes bancarios pueden ser extra.

Hipotecas para no residentes

Los bancos españoles prestan a los no residentes, pero la aprobación depende de la nacionalidad, los ingresos, la moneda, el empleo, las deudas existentes y la propiedad. Los prestatarios no residentes suelen recibir un préstamo a valor menor que los residentes, a menudo aproximadamente 60% a 70%, por lo que se necesita un depósito más grande. Los bancos solicitarán documentos como pasaportes, NIEs, rendimientos fiscales, desembolsos o cuentas, estados bancarios, detalles de deudas y pruebas de activos. Los documentos del extranjero pueden necesitar traducción jurada y legalización o apostille.

Obtenga una oferta indicativa antes de firmar contratos vinculantes, y hacer cualquier acuerdo de arras condicional en la aprobación de hipoteca si es apropiado. Compare la tasa porcentual anual, los cargos de arreglo, la tasa de valoración, los requisitos de seguro, los plazos de pago anticipado y si el préstamo es fijo, variable o mixto. Normalmente se requiere una valoración hipotecaria española, pero no reemplaza una encuesta de construcción.

La ruta de la propiedad Golden Visa

La ruta de Visa de Oro con sede en España ya no está disponible para nuevas aplicaciones. Las disposiciones relativas a la residencia de inversores se suprimieron con efecto a partir del 3 de abril de 2025, por lo que la compra de bienes en España no califica ahora a un nuevo solicitante de residencia de inversores, independientemente del precio de compra. Los titulares existentes y algunas solicitudes presentadas antes del cambio pueden beneficiarse de normas de transición o arreglos de renovación, que deben ser revisados con un abogado de inmigración. En cambio, los compradores que buscan residencia deben examinar rutas como el visado digital nómada, el visado no de mala gana, los permisos de trabajo o las opciones familiares, según sus circunstancias.

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